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信托贷款-但鹏润却将部分预售款存入张中华以及他的雇员个人账户

九寨沟3月底开放

光看財務數據,這是一家小而美的優質企業,歷史資產負債率都在80%以下,去年更是降至5.7%;過去三年平均毛利率在30%以上,除了2018年凈利潤不足10%,其餘各年都超過25%;可觀的利潤促成公司凈資產翻了兩倍;營收和毛利也在三年內大幅增加,是典型的高毛利、高增長公司。

儘管,鵬潤控股旗下的河北鵬潤具有二級資質,高碑店華創等孫公司,均由河北鵬潤控股,符合主體的規定條件。

然而,對鵬潤來說,這筆貸款終結之後,能否再獲得其他的信託或者金融機構提供的貸款,卻是一個疑問。

在此之後,地產信託的融資規模就不斷收緊。根據此前《證券日報》報道,截止去年底,信託業投向房地產的規模佔比已從一季度的15%左右降至四季度的10%以下,預計2020年也不會超過2019年年底的規模。

在過去很多年,鵬潤的財務管理曾經非常混亂。

根據天眼查的資料,在張中華控股並任法人代表的企業中,除鵬潤之外,目前仍然在運營的,還有保定白溝新城銀宏小額貸款公司。其中法律訴訟超過40期,有相當一部分是為催款還進行的申訴。其中與石家莊燕春房地產開發有限公司的執行訴訟,更稱得上是「馬拉松級」的,直到去年仍有就這一案件開展的相關訴訟。

但由於新政,禁止信託機構通過股東借款為項目「輸血」,自身資金有限的鵬潤顯然難以像過去那樣以遠超凈資產數倍的規模向信託機構借取借款。

一個重要的原因是去年5月之後,地產信託類的貸款全面收緊。5月17日,銀保監會發佈《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》(即「23號文」),強調不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

「吸金」怪獸在旁對鵬潤控股來說,拓展新的融資渠道,非常重要。招股說明書披露,鵬潤控股不僅需要錢在白溝新城及高碑店市收購地塊,還需要解決鵬潤·學府一期及鵬潤·美墅家二期開發運營資金的需要。

按照銀監會的規定,房地產公司以貸款模式進行融資,需滿足銀監會規定的「432」條件。

而如果鵬潤想要上市,如何限制股東對公司資金的隨意調用,恐怕是一個必須解決的問題。

另外,上述規定還通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

負債率蹊蹺下滑根據招股說明書,鵬潤的資產負債率去年從76%的高位,迅速降至5.7%,原因是歸還了總金額9億元的信託借款。

其中之一就是挪用預售款。根據保定市頒佈的法律法規,從2016年開始,樓盤的預售款要存入指定控制賬戶。但鵬潤卻將部分預售款存入張中華以及他的僱員個人賬戶,直到2020年2月,公司才規定不通過非指定賬戶收取預售款。

但需要資金的何嘗只有上述提到的兩個項目,招股說明書顯示,鵬潤控股旗下還有鵬潤·白溝悅城、鵬潤·宏園、鵬潤·原著、鵬潤·.高碑店悅城四個項目需要拿到資金用於融資。

2、「3」是指開發企業項目資本金比例不低於30%;

在中國裁判文書網上,有一份河北鵬潤和淶水縣住房和城鄉建設局就行政行為爭議的行政判決書,記錄了河北鵬潤2014年9月通過和淶水縣住房和城鄉建設局簽訂協議,參与淶水縣九號區改造,卻因為釘子戶漫天要價,以及規劃的一再更改,直到2018年5月23日,淶水縣住房和城鄉建設局主動提出解除協議。

事實上,在鵬潤過去三年的歷史上,獲得過的有息貸款只有一次。那是在2017年,鵬潤以旗下的鵬潤·原著一期申請了一筆總額度16億元的貸款。2017年當年就使用了其中的7億元借款,18年又將借款金額增加到了11.1億元,然後又在2019年歸還了9億元借款,並在2019年12月24日終止了該貸款,且在此之前償還了所有的借款和利息。

在通過張中華個人賬戶支付的款項,有相當一部分用於解決張中華及他個人控股公司的資金需要。從2017年至2019年十月,這筆資金每年都在3億元左右,其中絕大多數都是非貿易性質。

1、「4」代表房地產公司必須取得「四證」,即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》;

在招股說明書中,鵬潤還提到了另一個拆遷安置項目——高碑店的鵬潤·翰林苑項目也是進展緩慢。從2013年5月到2017年1月,光就拆遷安置協議的達成,鵬潤就花了三年多時間。而且到了2015年4月才正式開工,為這一項目支付的動遷安置成本總額超過8000萬元,而這個項目的開發總成本預計才2.63億元。

在資金回款周期相對漫長的情況下,銀宏小額貸款公司很容易出現資金缺口。而這一缺口,可能會成為實控人未來仍然繼續向鵬潤借取資金的一個重要因素。但招股說,僅僅透露了如何防範預售款被存入個人賬戶,以及通過個人賬戶付款的問題,卻並沒有進一步透露,如何限制實控人借用公司資金,用作其他途徑的問題。

2月28日,河北保定一家本土房企鵬潤控股有限公司(下稱「鵬潤控股」)向港交所遞表,申請主板上市。

混亂的財務管理史如同上文提及的鵬潤以個人賬戶支付動遷安置款,導致法院不予承認。

而根據上述判決材料,其實,早在2011年,鵬潤就已經通過掛牌成交,獲得了這一地塊的土地使用權。為了開發這一地塊,僅拆遷保證金,鵬潤就支付了1500多萬。歷年投入的資金超過2400萬。這對於截止2017年凈資產總額只有1.2億元的鵬潤來說,絕對是一個不小的負擔。而最後,上述協議只能解除。相關的拆遷保證金以及安置拆遷戶的費用直到2020年之前,還沒有收回。其中一部分拆遷費用,因為由個人賬戶轉出,沒有得到法院的支持。

3、「2」則是指融資方或其母公司至少有二級或以上的資質。

但如果深挖公司實際控制人張中華的其他投資,會發現良好的現金及財務表現可能只是表象。吸金「怪獸」正站在鵬潤控股的周圍嗷嗷待哺。另外,國家對信託政策的最新政策,也給公司未來融資前景蒙上陰影。

因為,公司用個人賬戶收取預售款,所以在支付經營開支時,也是通過個人賬戶支付。這直接導致了法院不承認公司支付過上文所提及的動遷安置費用。

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