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中国中梁-就获得了国际三大评级机构一致的“B+

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只不過三大評級機構對高階評級的授予,堪稱「吝嗇」。以融信為例,儘管在上市以後,融信一直在下調負債槓桿。但是,直到今年半年報公布以後,標普才首次給予「B+」評級。

有望快速降低融資成本三大評級機構集體給出「B+」評級,顯然將為中梁未來大幅降低融資成本帶來巨大的幫助。

最近七年來,民營房企中,可能只有旭輝是在上市后首年就獲得了「B+」評級。但是,三大評級機構給出這個評級,也是在上市三個月之後。

中梁的CFO游思嘉,曾在旭輝任職多年。他的能力有目共睹。在香港上市前,旭輝的平均融資成本曾經超過10%,公司開發項目大量運用信託借款。即使上市初期,旭輝的平均融資成本依然接近9%以上。

正榮則在上市之後,直被標普評為「B」, 今年發行的優先無抵押債券的長期債項評級B—。甚至連恆大中國這樣的龍頭房企,都能沒能拿到標普給出的「B+」評級,而融創拿到「B+」評級還是在上市很多年之後。

國際三大評級機構的信用評級,是一家企業在國際資本市場信貸融資的「通行證」。可以說,如果沒有三大評級機構的信用評級,你將寸步難行。

第一次評級就獲「B+」有人說「世界上有兩大強者,美國可以用武器毀滅一個國家,標普可以用評級毀掉一個國家」。

8月8日,中梁控股(2772.HK)在香港上市后的第23天,就發佈公告稱,首次獲惠譽、穆迪及標準普爾三大國際評級機構分別給予的長期外幣發行人「B+」信貸評級,「B1」發行人評級以及「B+」長期企業信貸評級,展望均為「穩定」。

根據中梁控股5月更新的招股說明書,截止2018年12月31日,公司的凈負債率只有58%,大大低於行業平均水平。

穆迪分析師表示,評級反映了中梁在長三角二三線城市的品牌影響力和強勁的銷售增長能力。預計其合約銷售額將在未來12-18個月內同比增長10%-15%至人民幣1200-1400億元左右,強勁的合約銷售能力有助於公司未來12-18個月的流動性及收入增長。

所以,出現這種情況,是因為,初上市的內房股,由於過去經營表現參考有限,同時國內的行業調控較嚴,因而三大評級機構一般對剛上市的內房股都有一個「觀察期」,從近年來上市的內房股獲得的評級來看,大部分為B/B-。

由此可見,「B+」評級有多難得。

但是,中梁卻在僅僅上市后的23天,宣布獲得三大評級機構給出的長期外幣發行人「B+」信貸評級,「B1」發行人評級以及「B+」長期企業信貸評級,而且展望均為「穩定」。

但通過有效地調節負債結構,以及多次發行債券,旭輝過去三年的平均融資成本只有「5.2—5.8%」,旭輝的信用評級也連續提高。

因為業績靚麗,中梁控股獲得投行一致看好,上市次日收到海通國際的研究報告,研報中給予中梁控股「買入」評級,目標價為9.70港元。8月2日,又收到華盛證券的研究報告,研報中首次覆蓋予以「推薦」評級,目標價為8.4港元。可見,資本市場對中梁控股很有信心。

惠譽表示,中梁的評級得益於其合同銷售規模的支撐。中梁控股擁有的353個項目分佈在中國5個核心經濟地區有助於緩解潛在的地區經濟和政策風險。惠譽提到,中梁在2015至2018年快速擴張成為中國房地產企業20強,得益於其獨特的阿米巴生態經營管理模式與標準化的房地產價值鏈開發體系。

中梁控股管理層表示,首次獲三家知名的國際評級機構穆迪、標準普爾及惠譽授予信用評級,證明公司在改善資本結構方面的不懈努力得到了認同。這反映資本市場認同公司良好的經營策略,並對公司持續改善的信用狀況充滿信心。未來,中梁控股將繼續尋求低成本融資渠道,致力做好債務管控,同時加強現金流管理。

資料顯示,2019年,中梁控股獲得中國房地產業協會及上海(樓盤)易居房地產研究院(克爾瑞)中國房地產測評中心授予中國房地產開發企業20強,以及中國房地產開發企業發展潛力10強。從各項盈收指標上可以看出,中梁控股往績期的營業收入及利潤亦增長迅速。中梁控股近三年2016年、2017年、及2018年全年的合約銷售額分別為190億、649億、1015億,近三年年複合增長率為131%;營業收入則從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億,年複合增長率高達221.4%;凈利潤方面,中梁2018年的凈利潤為25.26億,近2017年的5倍,毛利率亦持續改善。

在游思嘉擔任旭輝CFO期間,旭輝還成功發行了一系列的創新金融產品,比如旭輝領寓的「儲架式+權益型」類REITs、供應鏈保理ABS、購房尾款資產支持專項計劃等。這些創新金融產品,不僅融資成本較低(比如旭輝近期發行的供應鏈ABS,票面利率僅4.48%),而且也實現了資金更有效靈活地利用,大大提升了資金利用的效率和收益,為旭輝連續五年實現業績和盈利的持續增長,立下了汗馬功勞。中梁有機會在上市之後,藉助游思嘉在香港金融市場熟絡的人脈,發行更多的低成本債券,優化中梁的債務結構。

僅僅上市23天後,就獲得了國際三大評級機構一致的「B+」,可以堪稱神速。要知道,第二天的8月9日融信才因為財務槓桿和資本結構的改善,被標普上調評級至「B+」。而融信整整要比中梁早上市1279天。而除了融信,正榮、旭輝乃至融創等房企在上市后,到首次獲得三大機構頒佈的「B+」評級,都超過了100天。

銷售能力強勁三大評級機構對中梁控股的評級,主要基於公司綜合財務表現,認可中梁控股槓桿率進一步改善、不斷優化的土儲布局、穩健提升的盈利能力以及未來逐漸降低的市場風險。其中,優質而充裕的土儲是穿越周期實現高質量發展的根本所在,也是房企最好的「護城河」。

標普認為中梁在長三角地區擁有強勁的銷售增長、回款能力及良好的流動性。給予中梁「穩定」的評級展望,表示標普認為中梁在未來的12個月內,中梁的合約銷售額及收入將繼續增長,在改善其融資渠道和成本的同時保持穩定的槓桿。標普還表示,隨着中梁的上市,公司的融資渠道將更加多元化。

此前,因為公開發行時獲得國際超額認購,中梁控股(行使部分超額配股權,額外發行新股份合計5179萬股,凈所得款打到約27.73億港元。中梁在國際資本市場的號召力,由此可見一斑。

三大國際評級機構的一致看好,更是如虎添翼,有助於游思嘉發揮自己的能力,為中梁開拓境內外低成本發債渠道,優化債務結構,逐步降低融資成本。尤其是海外低成本發債渠道的拓展,奠定良好基礎。

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